Artikel
MEO test parkeerterrein Maastricht
De gemeente Maastricht heeft in 2003 enkele parkeergarages langjarig in erfpacht uitgegeven. Medio 2017 ontvangt Rob Lamers, die namens de gemeente als contractmanager optreedt, het verzoek om de overdracht van een parkeerterrein te effectueren, zoals eerder intentioneel voorzien was in de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Q-Park. Daarmee wenst de contractpartner gebruik te maken van haar eerste recht om enkele parkeerterreinen toe te voegen. Rob Lamers realiseert zich dat dit moet gebeuren onder marktconforme condities. Niet alleen vanuit het belang van de gemeente.
Wanneer het verzoek aan de gemeente wordt voorgelegd, stelt deze voorwaarden aan een eventuele overdracht van het betreffende parkeerterrein. Vervolgens wordt de opdracht gegeven om in onderhandeling te gaan, om te komen tot een uitbreiding op de bestaande erfpacht overeenkomst. Actualisatie van het eerdere voornemen tot overdracht is alleen mogelijk indien sprake is van (onder andere) een marktconforme overeenkomst.
MEO test
Om aan te kunnen tonen dat de overeengekomen prijs marktconform is, en er dus geen sprake is van staatssteun, vraagt Rob Lamers aan Spark een financiële waardering te verzorgen. Spark heeft ervaring met dergelijke vraagstukken en biedt aan de waardering voor de betreffende parkeervoorziening
op basis van een algemeen aanvaarde standaard-waarderingsmethode te verzorgen. Hiermee kan een Market Economy Operator Test (MEO test) verricht worden. Dit stelt de gemeente in staat aan te tonen dat de prijs, welke gegeven de condities als resultaat van onderhandelingen tot stand is gekomen, marktconform is. Het betreft een bestaande parkeervoorziening en de historische parkeerdata over het gebruik zijn voorhanden. De omzetting van het huidige on street regime van vooraf betaald parkeren, dus fiscaal en vrij van btw, naar achteraf betaald parkeren is een van de gemeentelijke voorwaarden. Tevens wenst de gemeente een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte en het parkeerregime. Deze aspecten samen veranderen de exploitatie aanzienlijk.
Variabelen
Er moet rekening gehouden worden met meerdere variabelen, om een gedegen financiële waardering van een parkeerexploitatie te kunnen maken. In dit concrete geval veranderen met de overdracht meerdere variabelen. Zo verruimen de betaaltijden, worden de behaalde exploitatieresultaten btw-plichtig en vergt de kwaliteitsverbetering investeringen. Het gebruik van slagbomen vergt daarbij ook een andere, permanent inzetbare, beheerorganisatie.
Parkeerdata
Om een prognose te maken van de resultaten en de ontwikkeling hiervan, wordt gebruik gemaakt van beschikbare parkeerdata. Voor de investeringsraming worden ervaringscijfers van Spark gebruikt. De aanwezigheid van deze (ruwe) parkeerdata, zowel uit het parkeersysteem als van het mobiel betaald parkeren, blijken essentieel. Zo kan het huidige parkeergedrag nauwkeurig in kaart worden gebracht en kunnen de financiële gevolgen van de veranderingen worden doorgerekend. Wat zijn bijvoorbeeld de effecten van de verandering van het parkeertarief, de tariefstructuur, van het betaalvenster en de overgang naar het off street regime?
Voor het maken van de inkomstenraming zijn in totaal zeven variabelen gedetecteerd die de toekomstige opbrengst beïnvloeden. Omdat de gegevens uit de parkeerapparatuur betrekking hebben op het huidige parkeerregime, is voor het ramen van de gevolgen van de verruiming van het betaalvenster ook
gebruik gemaakt van de gegevens van het mobiel parkeren. Ten opzichte van een standaard on street transactie, bevatten mobiele transactiegegevens naast de start ook de eindtijd.
Rob Lamers
“Terugkijkend op het proces kan ik stellen dat de financiële waardering de gemeente Maastricht meer inzicht heeft gegeven in de exploitatie en concrete kaders heeft geboden voor het voeren van de inmiddels succesvol afgeronde contract-onderhandelingen. Daarbij heeft de validatie, op mijn verzoek verzorgd door CBRE Validation & Advisory Services, een bijdrage geleverd aan de besluitvorming.”
Dit artikel is gepubliceerd in Update 52.
Nooit meer iets missen?
Volg ons op LinkedIn
En meld je aan voor onze nieuwsbrief